Costos de cierre y escrituración: qué se paga de más del precio

La pregunta llega siempre tarde: cuando ya se apalabró el precio. «¿Y cuánto más hay que pagar?». La respuesta corta es que el cierre agrega un porcentaje sobre el valor de la operación que no es simbólico, y que hay que reservar aparte del enganche.

La respuesta larga es esta guía. No trae porcentajes cerrados a propósito: el impuesto principal lo fija cada municipio y los honorarios dependen de la notaría y del monto. Lo que no cambia son los conceptos, quién los cobra y en qué momento aparecen.

Quién es quién en un cierre mexicano

Antes de los números, un ajuste de expectativas para quien viene de Estados Unidos o Canadá. Aquí no hay title company ni escrow obligatorio. La figura central es el notario público, y su papel es mucho más grande que el de un notary estadounidense:

• Da fe pública del acto: sin escritura ante notario no hay transmisión de propiedad válida frente a terceros.
• Calcula, retiene y entera los impuestos de la operación. Es responsable solidario ante la autoridad fiscal.
• Revisa la situación registral del inmueble y solicita los certificados.
• Inscribe la operación en el Registro Público de la Propiedad.

Por eso el notario no se elige por precio. Se elige por trayectoria, y normalmente lo designa el comprador, que es quien paga sus honorarios.

Lo que paga el comprador

Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)

Es el gasto más grande del cierre. Es un impuesto municipal, así que la tasa y la forma de calcularlo cambian entre Bahía de Banderas (Nayarit) y Puerto Vallarta (Jalisco), y se revisan cada ejercicio fiscal. Se calcula sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el del avalúo. Ese último detalle sorprende a mucha gente: no siempre se paga sobre el precio pactado.

Honorarios del notario

Se calculan sobre el valor de la operación conforme al arancel de la entidad. Pide el desglose por escrito antes de firmar la promesa, no después.

Avalúo

Lo hace un perito valuador autorizado. Sirve para el cálculo de impuestos y, si hay crédito, para el banco.

Certificados y derechos de registro

• Certificado de libertad de gravamen del Registro Público.
• Certificado de no adeudo predial y de agua.
• Derechos de inscripción en el Registro Público.

Fideicomiso, si eres extranjero

Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, cuota de apertura del banco y la primera anualidad. Lo explicamos a fondo en la guía del fideicomiso.

Lo que paga el vendedor

Del otro lado de la mesa el peso está en el ISR sobre la ganancia. El notario lo calcula y lo retiene en el acto.

La ganancia no es «precio de venta menos precio de compra» a secas: la ley permite actualizar el costo de adquisición y sumar inversiones y mejoras siempre que estén respaldadas con comprobantes fiscales a nombre del vendedor. Aquí se pierde mucho dinero por descuido: remodelaciones pagadas en efectivo y sin factura no restan nada de la base gravable.

Existe una exención por venta de casa habitación, pero está sujeta a requisitos estrictos —entre ellos acreditar que fue tu casa y no haber usado la exención en el periodo que marca la ley—. Muchos vendedores extranjeros dan por hecho que aplican y descubren lo contrario el día de la firma.

Además

• Comisión de la agencia, si hubo intermediación. Se pacta por escrito desde el principio.
• Adeudos al corriente: predial, agua y mantenimiento del condominio. Sin eso no se firma.
• Cancelación de hipoteca si la hay: es un trámite aparte, con su propio tiempo.

Los tiempos reales

Una operación entre mexicanos con papeles en orden puede cerrarse en unas semanas. Una operación con comprador extranjero y fideicomiso nuevo tarda más, porque suma dos terceros: el permiso de la SRE y el banco fiduciario. Ninguno de los dos corre a tu ritmo.

Lo que sí controlas es el resto: tener el certificado de libertad de gravamen solicitado a tiempo, los adeudos liquidados, el avalúo hecho y la identificación de todas las partes lista. Los cierres se atoran por documentos faltantes, casi nunca por dinero.

Cinco cosas que se revisan antes de firmar la promesa

1. Quién paga qué, por escrito. En México la costumbre es que el comprador paga el cierre y el vendedor su ISR, pero es costumbre, no ley: se pacta.
2. Qué pasa si la operación no procede. Plazos y devolución del anticipo.
3. Estado registral del inmueble. Certificado en mano, no promesa verbal.
4. Si es condominio: estado de cuenta de mantenimiento y cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea. Una derrama pendiente se hereda.
5. Si es terreno: que sea escriturable y con uso de suelo compatible con lo que piensas construir.

Con quién

Un cierre con comprador extranjero tiene suficientes piezas móviles como para no improvisarlo. En la bahía hay despachos con práctica específica en esto —PV Law Firm entre ellos— y en nuestro directorio están agrupados por categoría. Si lo que estás evaluando es qué comprar y no cómo, el directorio de desarrollos y el inventario en venta son el punto de partida.